报告：房地产行业发展新格局正逐渐形成

5月18日，中指研究院发布的《2023中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，2022年房地产上市公司总资产规模出现负增长。其中，行业缩表主要源自民营房企缩表，央企资产规模保持稳定，地方国企逆势扩张。

同日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”举行。

《报告》指出，在房地产市场步入深度调整的背景下，上市房企进入缩表阶段。上市房企主动收缩投资规模，年末存货规模下降，受销售下降和融资受限影响，货币资金规模连续两年下降；同时通过加大合作力度扩大权益性投资规模，适度提高持有性物业规模，适应房地产发展新阶段要求，推动总资产规模有序下降。

具体来看，沪深上市房地产公司总资产均值为1409.3亿元，较上年下降5.4%，增速较上年回落9.6个百分点。内地在港上市房地产公司总资产均值为2407.6亿元，较上年下降5.8%，增速较上年回落12.6个百分点。

值得注意的是，地方国有企业对行业的支撑作用逐渐显现，2022年地方国企总资产规模均值为1002.3亿元，同比增长4.5%，高于其他类型上市房企，表现出了较强的逆周期发展能力。总体来看，前期保持高速发展的民企在放慢脚步，央企、地方国企则体现出了较强的持续经营能力，在逆周期阶段依然稳步前行，行业发展的新格局正在逐渐形成。

当行业整体处于深度调整阶段，上市房企的盈利能力和流动性也都遇到了挑战。2022年房地产上市公司营收转而下行，超三分之一上市房企出现亏损；沪深上市公司剔除预收账款后的资产负债率略有下降，而内地在港上市公司则略有上升。

《报告》指出，未来新房市场规模继续向上突破的动能减弱，企业分化不断加深，房地产上市公司竞争将进入差异化竞争时代，未来拥有良好基本面、核心业态运营优势的房地产上市公司将释放更高的企业价值。

《报告》认为，2022年房地产政策不断优化的效果正在显现。上市房企需内外兼修，对内顺应周期调整财务结构，保持充足的偿债能力，打造风险缓冲垫；对外充分利用政策资源，发挥自身优势，抓住窗口期及时补充融资资金，借助政策工具优化资产负债表，为适应行业新周期提前做好准备。